「家賃は入っているのに、思ったほどお金が残らない」「相続した土地に、毎年どれくらい費用がかかるのか分からない」。不動産を保有していると、収入や資産の価格は意識しても、支出の全体像をつかみにくいことがあります。

税金、管理費、修繕費は支払う時期が異なり、毎月の通帳だけでは把握しきれません。札幌・北海道では除雪など冬の管理も考える必要があります。まずは物件ごとの費用を整理し、保有や活用の判断に使える形にしてみましょう。

この記事では、現在の保有負担を確認する方法と、未利用地に新しく建物を建てて資産活用する際の費用の見方を紹介します。

1．まずは「毎月・毎年・不定期」の支出に分ける

費用を整理するときは、金額だけでなく、いつ支払うかも確認します。毎月の管理費、年間で把握したい税金、必要な時に発生する修繕費を同じ表にまとめると、支出の偏りが見えやすくなります。

区分	主な支出例	最初に確認する資料
毎月・定期的	管理委託料、共用部の電気代、借入返済	管理明細、契約書、返済予定表
年間・季節ごと	固定資産税、保険、除雪契約	納税通知書、保険証券、契約書
不定期・将来	設備交換、外壁・屋根等の修繕	工事履歴、点検結果、見積書

これは資金管理のための分類例です。保険や除雪などの支払方法は契約により異なり、税務上の必要経費の区分とも一致するとは限りません。

複数の不動産を所有する場合は、物件ごとに分けます。一方の家賃収入で別の土地の支払いを賄っていると、資産全体では困っていなくても、個別の負担が見えにくくなるためです。

2．税金：購入価格ではなく、納税通知書を確認する

土地や建物を持ち続けるときに確認したいのが、固定資産税と、対象となる土地・家屋の都市計画税です。札幌市の固定資産税率は1.4％で、課税標準額に税率を掛けて算出します。購入価格へそのまま税率を掛ける計算ではありません。札幌市「固定資産税」

札幌市の都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋を対象とし、税率は0.3％です。固定資産税と併せて納税通知書が送付されます。税率は2026年10月14日に確認した札幌市の掲載情報です。札幌市「都市計画税」

年間額と対象資産をセットで見る

まずは納税通知書と課税明細書で、年間の税額、対象となる土地・家屋、課税標準額を確認します。特例や減額の有無、土地の利用状況などによって税負担は変わるため、前年の支払いだけで将来も同額と決めないようにしましょう。

新築による土地活用では、土地に加えて建物の保有費用も検討します。税負担の変化は条件に応じて市税事務所や税理士に確認し、税金だけを理由に建築の有利・不利を判断しないことが大切です。

3．管理費：料金と業務範囲を一緒に確認する

賃貸管理を委託している場合は、管理委託料に何が含まれ、何が別料金かを契約書で確認します。家賃の集金、入居者対応、巡回、清掃などの範囲は契約により異なります。

退去時の対応や募集に関する費用、設備の緊急対応などが別途発生する場合は、毎月の管理料だけでは年間の負担を把握できません。管理明細に書かれた支出と、所有者が直接支払っているものを合わせて見ましょう。

金額の安さだけでなく、所有者自身の作業や連絡対応がどれだけ残るかも判断材料です。管理の手間が大きい場合、費用の削減と同時に、管理体制の見直しが必要になることがあります。

区分マンションでは、管理組合に支払う管理費・修繕積立金と、賃貸管理会社への委託料を分けて整理してください。同じ「管理費」という言葉でも、支払先や役割が異なります。

4．修繕費：今年の支払いと、将来の備えを分ける

修繕は、発生した時だけ考えると資金繰りを圧迫しやすい項目です。設備の不具合への対応と、外壁・屋根・防水などのまとまった工事を分け、過去の履歴と現在の状態を確認します。

「前回いつ行ったか」「どの部分を直したか」「次に点検したい箇所はどこか」をまとめ、専門業者等の点検や見積りを基に予定を立てましょう。築年数だけで工事時期や金額を決めず、劣化状況や使用環境も確認します。

将来の修繕に備えて取り分ける資金は、今年実際に支払った工事費とは別に管理します。内部で資金を取り分けたことだけで、その額がそのまま税務上の必要経費になるとは扱わないでください。

工事の名称だけで税務処理を決めない

国税庁は、通常の維持管理・修理に対する支出と、使用可能期間を延長したり価値を高めたりする「資本的支出」を区別しています。資本的支出は減価償却を通じて必要経費へ算入し、判定は名称ではなく内容によります。国税庁「修繕費とならないものの判定」

見積書や工事内訳を残し、申告上の扱いは税理士に相談しましょう。この記事の費用整理表は、確定申告の判定表ではありません。

5．保険・除雪・借入返済も一覧に加える

税金・管理費・修繕費以外にも、保険料、共用設備の維持費、除雪・排雪、敷地の草刈りなどを確認します。空き家や未利用地でも、状態を保つための支出や手間がなくなるわけではありません。

札幌・北海道では、除雪を誰が行うか、雪置き場を確保できるか、排雪が別料金かなど、冬の運用条件も確認したいところです。一律の地域相場を当てはめず、現地の状況と契約内容で見積もります。

借入がある場合は、返済予定表で元本と利息を分けます。国税庁の記帳資料では、借入金の返済額のうち元本に相当する部分は必要経費にならないと案内されています。ただし、資金繰りを見る際には元本返済も支出として把握する必要があります。国税庁「不動産所得者のための記帳のしかた」

税務上の所得と、通帳に残るお金は同じではありません。減価償却などもあるため、申告資料だけで資金の余裕を判断しないことが大切です。

6．年間の一覧表と、支払時期の予定表を作る

まず直近の一年について、物件ごとの支出を集計します。不明な金額は推測で埋めず、「資料確認中」「見積り未取得」と記載してください。その後、今後の税金・保険更新・修繕などの予定を加えます。

整理する項目	記入する内容	注意点
支払済みの費用	内容、金額、支払日、資料	同じ支出の二重計上を避ける
今後の支払い	時期、見積額、確定・未確定	実績と見積りを区別する
将来の備え	修繕用に確保する資金	実際の工事支出と分ける
収入・借入	実際の入金、返済予定	未収家賃と入金を混同しない

年間額を12か月で割れば、月平均の負担をつかむ目安になります。一方、税金や工事費の支払月にはまとまった資金が必要なので、平均額だけで管理せず支払時期も並べます。

将来の修繕資金を別口座へ移す場合も、物件全体の資金集計では移動額を重ねて支出に計上しないようにします。実際の支払いと、使わずに確保している残高を区別しましょう。

7．費用を整理すると、新築による土地活用の比較もしやすい

未利用地に新しく建物を建てる計画では、現在の土地の保有費用と、建築後の運用費用を並べて考えます。家賃収入が増える見込みだけでなく、建築費、借入返済、管理、修繕、保険、冬の維持費まで検討します。

現在の支出が少ない土地でも、建築後には負担の種類が変わります。また、新築直後の状態だけでなく、空室が増えた場合、設備交換が必要な時期、将来の家族への引継ぎも見据えます。

費用が大きいと分かっても、すぐ売却や建築を決める必要はありません。管理を見直す、新築計画の規模を調整する、資金の備えを増やすなど、目的に合わせて比較します。安全に関わる点検や修繕を、支出削減だけを目的に先送りしないことも大切です。

8．資料を集め、資産全体の視点で相談する

相談前は、手元にある資料から整理すれば十分です。

• 納税通知書・課税明細書
• 管理契約書・管理明細・賃貸借契約の資料
• 修繕履歴・点検結果・見積書
• 保険証券・除雪等の契約書
• 借入返済予定表・収支が分かる資料

個人の不動産所得では、収入を得るために直接必要な費用で、家事上の経費と明確に分けられるものが必要経費となります。自宅利用などが混在する場合も含め、税務上の扱いは個別に確認してください。国税庁「不動産収入を受け取ったとき」

株式会社MMコンサルティングは、資産の現状整理から不動産運用、土地活用、賃貸管理、相続・資産承継まで横断して支援します。必要に応じて税理士等の専門家と連携し、目先の支出だけでなく長期の保有・活用を一緒に検討します。

年間の負担が分からない段階から、まずは初回無料相談・お問い合わせで現状をお聞かせください。

無料相談はこちらから

※本記事は2026年10月14日に確認した一般情報です。費用や税額、制度の適用は物件・契約・所有形態等で異なります。個別の税務判断は税理士、法務判断は弁護士等へご相談ください。